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Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados

El pasado 11 de junio de 2021 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Proyecto de Norma Oficial Mexicana (NOM) sobre “Prácticas Comerciales – Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados”, en donde es de destacarse:


1.- El proyecto estará en consulta un plazo de 60 días naturales para presentar sus comentarios ante el Comité Consultivo Nacional de Normalización de la Secretaría de Economía, el cual vence el próximo 13 de agosto de 2021.

2.- El proyecto de NOM pretender reglar distintas obligaciones generales que tienen los fraccionadores, constructores y demás promotores de vivienda en materia de la información que deben de dar, la publicidad que pueden emitir, los derechos que deben de otorgar, así como las obligaciones que deben de seguir respecto de los actos de prevente y venta de bienes inmuebles que comercialicen destinados a un uso de casa habitación.

3.- El proyecto de NOM propone establecer una serie de obligaciones y derechos en materia de comercialización de bienes inmuebles dedicados a casa habitación que se focalizan en los siguientes aspectos:

Definir los sujetos obligados a su cumplimiento establecer obligaciones en materia de Información y Publicidad, establecer obligaciones y requisitos en actos de preventa y actos de venta, establecer obligaciones en materia de garantías y establecer análogamente a las obligaciones anteriores una serie de derechos al consumidor de este tipo de bienes inmuebles, conforme a lo siguiente:

Objetivo y campo de aplicación Términos, definiciones y términos abreviados Disposiciones generales
Información y publicidad Contrato de adhesión

Garantías

Servicios adicionales Escrituración

Bonificación

Viviendas de Interés social

*consulta a detalle cada punto dando clic aquí

4.- Ámbito de regulación de la NOM.

Debemos señalar que el proyecto de NOM que se analiza, en nuestra opinión excede el ámbito de regulación que pretende, toda vez que la NOM se fundamenta en la fracción III Y XII, del artículo 40 de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización, que indica que el contenido de las NOMs puede ser:

“La determinación de la información comercial, sanitaria, ecológica, de calidad, seguridad e higiene y requisitos que deben cumplir las etiquetas, envases, embalaje y la publicidad de los productos y servicios para dar información al consumidor o usuario.”

En este sentido, los contenidos que pretende regular la NOM exceden al alcance de dicha fracción.

A este efecto, nos parece claro que si la NOM lo que pretende es regular la información y publicidad que deben de cumplir los productos, el proyecto excede este marco regulatorio al establecer condiciones que exceden a la información y publicidad, imponiendo cargas de hacer y no hacer a cargo de los sujetos regulados.

En este contexto resulta evidente que exigir que los proveedores cumplan con determinadas condiciones, como contar con líneas de atención a clientes, cumplir cuestiones sobre los inmuebles que funcionan como muestra, etc., exceden el ámbito estricto de la publicidad.

Por ello, lo que debería hacerse es contextualizar el contenido de la NOM para adaptarlo a los efectos que resultan única y exclusivamente publicitarios.

5.- Violación al principio de autoridad formal de la ley y la facultad reglamentaria del Poder Ejecutivo.

El principio de autoridad formal de la ley se traduce, en términos legales, en la preminencia que tiene una ley sobre las normas reglamentarias que se expiden a efecto de la aplicación de esta.

Dicho principio también condiciona la forma en que se desarrollan las leyes expedidas por el Congreso, por las normas de menor jerarquía. A este efecto, resulta claro que una NOM no puede abordar la regulación de una ley, sin que una norma que habilite la expedición de la NOM, exceptuando el ámbito regulatorio del reglamento expedido por el Presidente de la República, en carácter de titular de la facultad reglamentaria y titular de la Administración Pública.

Al mismo tiempo, dichos principios condicionan el ámbito de validez de normas de carácter secundario, en el sentido de que las normas reglamentarias, como es una NOM, no pueden exceder el contenido de las leyes que pretenden regular, imponiendo obligaciones adicionales o cargas superiores a las contenidas en las normas de rango legislativo.

Pues bien, la NOM en cuestión excede sus posibilidades, violando los anteriores principios, pues no respeta la jerarquía de normas, toda vez que una gran parte de las cuestiones cuya regulación pretende, corresponde a normas reglamentarias, expedidas por el Ejecutivo federal o, en su caso, excede al ámbito de la regulación de la ley que pretende regular. 

Este es el caso de las obligaciones contenidas en el apartado 4.1, 4.2, 4.4, 4.5, 5,  5.1., 5.3., 5.4., 5.6.1, 5.6.4., 5.6.6, 7.2., 7.3 7.4, 9 y 10.

6.- Se excede el ámbito regulatorio del desarrollo urbano.

Por último, en nuestra opinión, el proyecto de NOM impone obligaciones que exceden al marco regulatorio del desarrollo urbano, en relación a lo que corresponde a los proyectos ejecutivos, maquetas, e inmuebles muestra, así como la acreditación de propiedad y los requisitos en materia de protección civil.

En este sentido, la NOM contiene distintas obligaciones a cargo del proveedor, como la “información clara y veraz sobre medidas, colindancias, especificaciones de materiales de construcción y acabados, señalización de las instalaciones de servicios básicos y no básicos entre otros…” (apartado 5.3.), o la acreditación de la propiedad del inmueble (5.4.), o el programa interno de protección civil, así como la identificación de los riesgos a que se encuentra expuesta la vivienda con respecto a la ubicación (5.6.3.), y lo relativo a las instalaciones requeridas en las viviendas que se comercializan, pues en esta última impone la obligación de instalar y gestionar lo necesario para la provisión de distintos servicios básicos, sin considerar las circunstancias particulares de los inmuebles y desarrollos correspondientes (5.6.1.).

Bueno, sobre dichos apartados, el proyecto de NOM impone mayores obligaciones que las que se desprenden de las normas aplicables a la materia, es decir, la Ley General de Asentamientos Humanos Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, el Código Civil (considerando que, además, la regulación debe atender a cada Código Civil y no al federal como hace la NOM), y la Ley General de Protección Civil.

Al efecto, se debe observar que las normas que regulan las acciones de desarrollo urbano, no exigen los requisitos que la NOM establece, para la obtención de las autorizaciones correspondientes, y en este sentido, la regulación propuesta no se podría cumplir, puesto que excede a los requerimientos legales de cada materia.


De conformidad con lo anterior, nuestras recomendaciones concretas serían las siguientes:

1.- Revisar la NOM para excluir aquello que excede al marco normativo de publicidad y anuncios que se pretende.

2.- Revisar la manifestación de impacto regulatorio correspondiente, para evaluar los criterios y razonamientos utilizados para su evaluación y aprobación.

3.- En su caso realizar los comentarios pertinentes para delimitar correctamente el alcance regulatorio, para eliminar aquellas consideraciones que exceden el ámbito de posibilidades de una NOM, por violar el principio de jerarquía de ley y la facultad reglamentaria del Ejecutivo.

4.- En su caso realizar los comentarios pertinentes para delimitar el alcance de las obligaciones para no imponer adicionales a las establecidas en las normas cuya regulación se pretende en materia de desarrollo urbano, protección civil y propiedad.

5.- De publicarse la NOM como el proyecto esta en la actualidad, impugnarla en la vía juicio de amparo.

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